Domande frequenti

Nel sentire dell’opinione pubblica vi è la percezione di due elementi essenziali del ruolo del notaio, che già risultano anche in un ruolo minore, quando il notaio, in un programma televisivo, garantisce che tutto si svolga regolarmente, che nessuno possa imbrogliare.

Il primo è costituito dalla fiducia, che poggia sulla imparzialità (tutte le parti del contratto sono tutelate), su una preparazione giuridico-fiscale di alto livello (a seguito del concorso più severo in assoluto), sulla sua natura di pubblico ufficiale (che lo rende garante della veridicità e della legalità degli atti).

Il secondo consiste nel fatto che il notaio esercita la sua funzione non da dipendente dello Stato, ma con una organizzazione libero professionale, che consente buoni guadagni, a fronte di altrettanta efficienza ed affidabilità. La rapidità di predisposizione degli atti e delle formalità, il superamento delle difficoltà tecniche in tempi brevi, la trasmissione degli atti per via telematica ai pubblici registri, sono consentite dalla possibilità di investimenti molto costosi in personale e in strumenti informatici e sono garanzia di sicurezza e di efficienza per il cittadino.

I notai, oltre alle successioni, nelle quali sono forse i maggiori esperti, sono impegnati in due campi fondamentali: quello della circolazione dei beni immobili (case, uffici, terreni, capannoni, beni essenziali per le singole persone e per gli imprenditori) e nei passaggi più rilevanti dell’attività societaria.

In ambedue i casi il ricorso al notaio è imposto dalla legge per assicurare contratti e verbalizzazioni ineccepibili e per far sì che l’autonomia privata non superi i limiti di legalità fissati dalle norme.

Nel 1997 il notariato italiano è stata la prima categoria professionale a stipulare un’assicurazione che copre tutti i suoi componenti ed è diventata obbligatoria per legge nel 2006. Ciò vuol dire che il cittadino che si rivolge al notaio ha la certezza di essere pienamente tutelato anche in caso di eventuali errori.

Il numero programmato sul territorio (i notai sono in numero limitato a ragione della pubblica funzione svolta e sono legati alla loro sede di assegnazione, come i giudici, per garantire a tutto il territorio, anche il più disagiato, l’assistenza) è sinonimo di qualità, poiché i notai giungono alla professione dopo studi estremamente rigorosi e sono riconosciuti tra gli operatori del diritto più qualificati e con altissime responsabilità.

Nei concorsi – la scadenza è ormai annuale – le donne che li superano sono ormai in numero pari ai maschi e, ciò che è significativo, solo il 17,5% dei notai italiani (percentuale più bassa di tutto il panorama professionale) hanno un famigliare dedito alla medesima professione.

Nei Paesi di tradizione romanistica (diversi dai Paesi di tradizione anglo-sassone) la legge riconosce una speciale importanza ed efficacia agli atti scritti da un notaio (di tipo latino o civil law notary).

L’art. 2699 codice civile, infatti, testualmente definisce l’atto pubblico come il “documento redatto, con le richieste formalità, da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l’atto è formato”.

La “pubblica fede” è una particolare efficacia dell’atto pubblico notarile, il quale vale innanzitutto come prova del diritto che una persona ha acquistato (come tale espressamente riconosciuta dalle Convenzioni di Brussels, San Sebastian e Lugano sulla giurisdizione e l’esecuzione delle sentenza in materia civile e commerciale). Per questo tutti gli atti economicamente e socialmente più importanti (dall’acquisto di una casa, alla creazione di una società o associazione, al testamento, al riconoscimento di un figlio naturale) ed eventualmente il loro deposito e/o la loro traduzione in tutti i Paesi di diritto continentale devono essere fatti davanti ad un notaio.

Il notaio è, per sua natura, un soggetto indipendente, equidistante ed imparziale, non può dunque essere qualificato il notaio del venditore, o il notaio dell’acquirente, o il notaio dell’impresa.

Il notaio è tale in quanto è il notaio di tutti (garantisce tutti) e non lo è di nessuno (non ha dipendenza da nessuna parte in causa).

La scelta del notaio dev’essere sempre condivisa da tutte le parti interessate al contratto, nel senso che dovrà cadere su di un soggetto che raccolga la fiducia di tutti coloro che sono interessati al suo intervento.

La prassi insegna che solitamente la designazione del notaio venga fatta da colui che ne sostiene i costi (tradizionalmente nelle compravendite è l’acquirente), oppure dall’impresa (che ha incorso un numero elevato di operazioni e si avvale preferibilmente del medesimo soggetto, per ragioni di comodità) oppure da una Banca (quando ne sopporta l’onere, per esempio nelle operazioni di portabilità dei mutui).

E’ opportuno invece diffidare delle pressioni verso l’uno o l’altro studio professionale, da parte di soggetti esterni che intervengono nelle trattative quali consulenti, procacciatori d’affari o altro, il cui intervento potrebbe essere contaminato da interessi personali a diverso titolo.

Gli atti notarili devono essere stipulati nella forma dell’atto pubblico, che è quella che maggiormente garantisce le parti e dà la massima efficacia possibile alle dichiarazioni rese dalle stesse sotto il profilo probatorio, attribuendo altresì efficacia di titolo esecutivo, oltre che per le obbligazioni di somme di denaro, anche per le obbligazioni di consegna e rilascio contenute nell’atto stesso. In base all’orientamento della giurisprudenza, la forma dell’atto pubblico è anche quella che responsabilizza maggiormente il Notaio. Solo in casi eccezionali, e su richiesta delle parti, si utilizza quindi la forma della scrittura privata autenticata. L’utilizzo dell’atto pubblico è opportuno anche per atti che, nella prassi, vengono redatti per scrittura privata autenticata (ad esempio, cessioni o affitti di azienda, contratti preliminari di compravendita da trascriversi;

casi nei quali è opportuna la forma pubblica quale titolo esecutivo in relazione agli obblighi di pagamento assunti).

Ai sensi dell’art. 1475 del Cod.Civ., se non è pattuito diversamente dalle parti, le spese del contratto e le altre accessorie (comprese quelle notarili) sono a carico del compratore.

La norma esprime il principio generale secondo il quale gli oneri gravano sul soggetto che ha maggior interesse alla conclusione del contratto, in applicazione del quale usualmente le spese della compravendita gravano sul compratore, quelle della donazione sul donatario, quelle della permuta su entrambi i permutanti, quelle della divisione sui condividenti, quelle di costituzione della società sui soci fondatori o sulla stessa società, e così via.

Il notaio rende una prestazione complessa, nell’esercizio di una pubblica funzione dello Stato, svolta in forma professionale.

L’atto notarile, lungi dal riguardare soltanto il rapporto tra le parti, ha un valore aggiunto sotto tre profili:

  • la sicurezza del contratto, che evita alle parti costose e lunghe liti in giudizio;
  • la sua forza esecutiva nel recupero dei crediti e di prova privilegiata nel processo;
  • la certezza generale dei diritti, creata con l’affidabilità dei pubblici registri, che determina condizioni di stabilità sociale e un contesto di legalità necessario allo sviluppo economico.

Nei costi di un atto notarile rientrano l’ammontare delle imposte e delle tasse che il notaio riscuote per lo Stato, delle spese che devono essere sostenute presso pubbliche amministrazioni per la preparazione dell’atto e dei successivi adempimenti e gli onorari spettanti al notaio per l’attività che svolge.

Per il trasferimento di un’autovettura usata, ad esempio, l’onorario notarile incide, in media, nella misura di 20/25 euro. I maggiori costi che il compratore deve sostenere (fino a 400-500 Euro) sono imputabili ad oneri di altra natura, per lo più fiscali.

Il compenso complessivamente dovuto comprende anche le spese che il notaio sostiene per garantire l’efficienza della organizzazione dello studio. La trasmissione telematica degli atti ai pubblici registri è infatti possibile grazie ad una infrastruttura informatica, creata dal notariato completamente a spese della categoria, che collega i notai con la Pubblica Amministrazione.

Il cliente, se lo richiede, ha diritto di avere dal notaio un preventivo di massima sui costi della pratica.

Il cliente può comunque chiedere chiarimenti sulla parcella del notaio al Consiglio Notarile Distrettuale competente per territorio.

In caso di contenzioso per mancata determinazione tra notaio e cliente del compenso, esso viene determinato dal giudice in base ai parametri fissati dal Regolamento del Ministro della Giustizia 20 luglio 2012, n. 140, ai sensi dell’art. 9 del decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1, convertito in legge 24 marzo 2012, n. 27, indicati nella tabella allegata al decreto.

Le copie degli atti notarili sono normalmente rilasciate dal notaio stesso, anche se cambia la sua sede ma rimane nello stesso Distretto.

Quando però il notaio ha cessato l’attività, oppure si è trasferito in altro Distretto, le copie possono essere emesse solo dall’Archivio Notarile del Distretto ove il notaio operava all’epoca della stipula.

Sul sito del Ministero della Giustizia, è disponibile il servizio ARCHINOTA che, a seconda dei casi, vi indirizzerà all’Archivio competente oppure vi riporterà al servizio del Consiglio Nazionale del Notariato TROVARE UN NOTAIO per ricercare lo studio del notaio.

Nel caso in cui il prezzo di compravendita sia pagato a mezzo di assegno bancario, lo stesso potrebbe essere emesso allo scoperto, e quindi non garantire l’effettivo pagamento del prezzo medesimo. Non sussistono ovviamente i suddetti problemi nel caso di utilizzo di assegno circolare.

In caso di alienazione di immobili in condominio, il Notaio rende edotte le parti della responsabilità – prevista dalla legge a carico dell’acquirente – per i contributi condominiali relativi al biennio in corso, ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c., invitando la parte alienante a provvedere alla completa liquidazione dei contributi dovuti prima della stipula del contratto di compravendita.

L’attestazione di conformità o meno degli impianti dei fabbricati alla vigente normativa (gas, impianti elettrici, ecc.) non è presupposto per la regolarità dell’atto notarile. Il Notaio consiglia comunque alle parti di effettuare tale verifica prima della stipula dell’atto.

In caso di trasferimento avente ad oggetto fabbricati rurali, che abbiano perso i requisiti di ruralità, la legge prevede l’obbligo di denuncia (accatastamento) al catasto dei fabbricati. L’atto notarile peraltro può essere stipulato nonostante l’omissione di tale denuncia, salve le sanzioni previste dalla legge a carico del proprietario.

E il documento redatto nel rispetto delle norme contenute nella normativa nazionale o in quella regionale qualora la

Regione abbia legiferato in materia, attestante la prestazione energetica ed eventualmente alcuni parametri energetici caratteristici dell’edificio.

Si, la legge 90/2013, di conversione del D.L. 63/2013, ha introdotto, nel corpo del d.lgs. 192/2005, una nuova disposizione (il comma 3bis dell’art. 6) di grande rilevanza per l’attività notarile, la quale prevede che “L’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti”.

Sì, come sopra esposto, la legge 90/2013, di conversione del D.L. 63/2013, ha introdotto, nel corpo del d.lgs. 192/2005, una nuova disposizione (il comma 3bis dell’art. 6) di grande rilevanza per l’attività notarile, la quale prevede che

“L’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti”.

Il Notaio deve verificare, mediante apposita visura nel Registro delle Imprese, tenuto presso la Camera di Commercio, chi ha i poteri di amministrazione e rappresentanza della società, e può quindi legittimamente impegnarla.

E’ possibile che i poteri di amministrazione (cioé di decisione) siano attribuiti ad un consiglio di amministrazione, mentre il potere di rappresentanza (cioé di firma) sia attribuito al solo presidente. In questo caso il Notaio deve diligentemente richiedere alla società una copia o estratto del libro dei verbali del consiglio di amministrazione, in modo da accertarsi che il consiglio abbia regolarmente assunto la decisione, e quindi il presidente possa legittimamente sottoscrivere l’atto. In mancanza, vi sarebbe una responsabilità del rappresentante legale nei confronti della società, ed inoltre, se si prova che la controparte, conoscendo il difetto di poteri, ha agito in danno della società, l’atto potrebbe essere dichiarato inefficace.

Il Notaio accerta, a tutela degli acquirenti ed ai fini della corretta redazione dell’atto notarile e della relativa pubblicità immobiliare, il regime patrimoniale coniugale delle parti, sia alienanti che acquirenti, richiedendo alle stesse l’esibizione di estratti per riassunto degli atti di matrimonio, o certificati di stato libero. Infatti spesso le parti non ricordano, o non ricordano esattamente di avere scelto un regime patrimoniale piuttosto che un altro; e potrebbero esservi dei soggetti in mala fede che, ad esempio, dichiarano di essere coniugati in regime di separazione dei beni all’atto della vendita o dell’acquisto, mentre invece sono coniugati in regime di comunione legale (la vendita, in tal caso, sarebbe annullabile).

Potrebbero inoltre esistere dei vincoli (esempio, il fondo patrimoniale) che risultano dall’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio. Per tutti questi motivi il Notaio – che deve tutelare gli interessi delle parti – ha l’obbligo professionale di accertare tramite i suddetti documenti il regime patrimoniale.

In caso di alienazione di immobili per i quali sia ipotizzabile un privilegio dello Stato sugli immobili (ad esempio, in caso di rivendita infraquinquennale di immobili acquistati con le agevolazioni della prima casa, che non sia seguita dal riacquisto entro un anno), può essere opportuno, in base alle circostanze, che le parti regolamentino la fattispecie a tutela dell’acquirente, eventualmente prevedendo la dilazione del pagamento di parte del corrispettivo pattuito fino al momento in cui sarà certa l’inesistenza del privilegio, o altre cautele (tra cui il deposito di una somma presso il Notaio a garanzia dell’assolvimento degli obblighi tributari da parte del soggetto obbligato).

Le dichiarazioni di natura urbanistica, relative agli immobili oggetto dell’atto (provvedimenti abilitativi della costruzione e regolarita della stessa; vigenza delle prescrizioni riportate nel certificato di destinazione urbanistica), devono essere rese dalla parte alienante o dai condividenti. Non è compito del Notaio – che non ha ovviamente le competenze tecniche necessarie a tal fine – effettuare indagini presso i competenti uffici comunali al fine di accertare la veridicità e la completezza delle dichiarazioni delle parti suddette. E’ quindi opportuno che la parte alienante – al fine di rendere una dichiarazione consapevole in atto circa la situazione urbanistica dei fabbricati e di non incorrere in responsabilità, anche penali

– effettui gli opportuni accertamenti, anche eventualmente presso gli uffici comunali e, se del caso, tramite un tecnico di propria fiducia. E’ altresì opportuno che la parte acquirente incarichi un tecnico di propria fiducia al fine di verificare la regolarità urbanistica dell’immobile oggetto di acquisto. In alcuni casi sarà lo stesso Notaio che, esaminata la documentazione esibita, consigliera alle parti di incaricare un tecnico degli accertamenti del caso.

Il Notaio richiede alla parte alienante se sia stato rilasciato, o meno, il certificato di agibilità del fabbricato oggetto di alienazione, e fa menzione in atto degli estremi di detto certificato, o degli estremi del silenzio-assenso, ove ne ricorrano i presupposti; in alternativa, prevede in atto l’obbligo dell’alienante di procurare all’acquirente il conseguimento dell’agibilità suddetta. La verifica della sussistenza o meno del certificato di agibilità, presso gli uffici comunali, deve essere effettuata – a cura e spese del venditore – eventualmente con l’assistenza di un tecnico di sua fiducia.

A tutela della parte acquirente, il Notaio verifica il contenuto dei titoli (e non soltanto delle note di trascrizione) nel periodo precedente la stipula; nella misura in cui vi sia una discordanza tra le dichiarazioni delle parti riferite all’atto da stipulare, e quanto risulta dagli atti di provenienza in relazione alle “dichiarazioni urbanistiche”, è possibile, in base alla tipologia di intervento edilizio, che sia riscontrabile una nullità nell’atto di provenienza (artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985; art. 46 del d.p.r. n. 380/2001), il che rende necessaria una dichiarazione di conferma e convalida (in base alle norme succitate), da rendersi possibilmente nel medesimo atto di alienazione; convalida che comporta la necessita di una nuova trascrizione dell’atto nullo convalidato.

Nell’ottica della massima, possibile tutela della parte acquirente, il Notaio procede alla trascrizione ed iscrizione degli atti ricevuti nel più breve tempo possibile, mentre, ai fini fiscali, occorre trascrivere entro il termine massimo di trenta giorni dall’atto.

Il Notaio cura che sia osservata la continuità delle trascrizioni (richiesta dall’art. 2650 del codice civile), relativamente ai trasferimenti di proprietà antecedenti l’atto da stipulare; in mancanza, le successive trascrizioni o iscrizioni

non produrrebbero effetto.

Provvede quindi, a seguito della stipula dell’atto, ad effettuare le trascrizioni mancanti, le cui spese sono a carico della parte alienante. In particolare, la trascrizione dell’acquisto ereditario è estremamente importante, in quanto serve a “consolidare” l’acquisto successorio (per gli effetti, in particolare, degli artt. 534 e 2652 n. 7 del codice civile), a beneficio dell’avente causa in buona fede (il quale, solo se tale trascrizione è effettuata, può fare salvo il suo acquisto, a fronte di vicende successive quali, ad esempio, la scoperta di un nuovo testamento, di un figlio naturale del defunto, ecc.). A questi fini, la semplice denuncia di successione non svolge alcuna funzione (la stessa è finalizzata esclusivamente a scopi fiscali).

Al fine di attuare una pubblicità immobiliare completa in relazione agli atti notarili ricevuti, la compilazione delle note di trascrizione o iscrizione è curata dal Notaio in modo tale da far risultare, dalle stesse (nell’apposito “quadro D”) la completa consistenza degli immobili, le eventuali precisazioni catastali, i patti, condizioni e servitù che gravano sull’immobile, come pure le relative servitù attive.

La prima casa è un’agevolazione che consente di pagare l’imposta di registro in misura ridotta, ossia nella misura del 2% invece che nella misura ordinaria del 9%.

Detta agevolazione trova applicazione anche negli acquisti di immobili soggetti ad IVA, per cui ricorrendo i medesimi requisiti richiesti si applica IVA del 4% piuttosto che del 10%.

Detta agevolazione trova applicazione anche negli acquisti di immobili soggetti ad IVA, per cui ricorrendo i medesimi requisiti richiesti si applica ITVA del 4% piuttosto che del 10%

Per poter ottenere le agevolazioni della prima casa i requisiti richiesti sono i seguenti:

  1. che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
  2. che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  3. che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni della prima casa.
  4. l’immobile non rientra nelle categorie catastali di lusso A1, A8 e A9.

Se si procede alla vendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni della prima casa prima che siano decorsi 5 anni dall’acquisto si possono realizzare due ipotesi:

  1. se riacquisto un nuovo immobile entro un anno dalla vendita non perdo le agevolazioni, ma anzi ho un “credito d’imposta”, ossia mi verranno scontate dall’imposta di registro/IVA da versare le medesime imposte già versate per l’atto precedente. Se si tratta di atto soggetto ad imposta di registro, potrò scontare l’imposta già versata per il precedente acquisto al momento della stipula dell’atto notarile. Se invece il nuovo acquisito è soggetto ad IVA, potrò scontare le imposte già versate in dichiarazione dei redditi.
  2. Se invece non riacquisto alcun immobile entro un anno dalla vendita dovrà essere corrisposta all’agenzia delle Entrate la differenza delle imposte che si sarebbero dovute versare qualora l’acquisto non fosse stato agevolato, il tutto maggiorato di una sanzione pari al 30% della somma da versare, e degli interessi.

Nel 2011 ho comprato la mia abitazione con le agevolazioni per la prima casa. Ora, dovendo trasferirmi all’estero per lavoro, voglio venderla. quali sono le conseguenze fiscali?

Risposta: La risposta è identica a quella fornita per il quesito precedente.

Richiedi certificazione notarile art 567 c.p.c comma 2 (al prezzo di € 599,00 "IVA Inclusa)